Какво да очакваме от цените на недвижимите имоти следващите месеци?

Последно обновена: 28.11.2021
Цените на имотите и имотния пазар остават еднa от най-дискутираните теми в България последните  месеци, заради нарастващата инфлация и все по-високите им цени.

За да  направим някаква прогноза за цените през следващите няколко месеца, трябва да си отговорим  първо на въпроса: Какво доведе до повишаването им последната година и дали тези фактори ще продължат да съществуват или поне, дали ще оказват същият ефект, или напротив ефекта ще е обратен с тяхното понижение?

Ръста на цените на имотите последните месеци не е изолиран случай. Повишение наблюдаваме в цените на всички продукти, дори вече говорим за кризи и космическо повишение в цените в много сектори като енергийния, строителния, потребителския и други. Това означава, че недвижимите имоти не са изолиран случай, което подсказва, че проблема е всеобщ, следователно инфлационен – висока инфлация.

Високата инфлация също има фактори, които я създават, разпространяват и ускоряват. Може да откроим няколко, най-важните от тях. Това са:

  • По-силният ръст на икономиките за кратко време след блокирането, заради епидемията. Това от своя страна доведе до недостатъчно и бързо разпространение на доставките на суровини и елементи, което от своя страна доведе до по-малко крайна продукция, която не може да задоволи нарастващото търсене. Вследствие на което цените на всичко започнаха да се повишават.

  • Наводняването на пазарите с огромни количества пари. Централните банки по света бяха принудени да наливат огромни количества пари, за да подкрепят финансовите пазари , а след това и икономиките, с цел икономическо възстановяване. Само за няколко месеца през 2020 година централните банки доведоха до двойно увеличение на паричното предлагане в света. Все още тези програми са в сила, като само Европейската Централна Банка, Федералния Резерв на САЩ и Английската Централна Банка наливат на пазара (печатат) над 200 милиарда долара месечно, какво да кажем като сложите до тях и Китайската, Канадската, Австралийската и прочие. Изобилието от евтини пари, доведе до ръст в цените на активите.

  • Ниските лихви. Изобилието на евтини пари и липсата на инвестиционни възможности доведе до ниски лихви и все по-големи покупки на имоти.

  • Големите държавни разходи. Правителствата на всички страни приеха програми за големи държавни разходи, отново с цел подпомагане на бизнеси или други направления с цел подкрепа на икономиката, което също доведе до все повече парични средства на пазара.
Разбира се има и още много фактори, които също доведоха до повишаване на инфлационните процеси и ръст в цените на суровините.

  • Поредицата срещи на страните производителки на петрол OPEK и още няколко страни, големи производители, които имаха за цел повишаване на цените на петрола.

  • Зелена сделка на Европа.

  • други
Всички тези фактори доведоха до голяма парична маса в обръщение, ниски лихви по депозитите и по кредитите и по-високи цени на ресурсите и енергоизточниците, както и на всичко друго около тях.

Следователно високата инфлация, ниските лихви и липсата на инвестиционни възможности, доведоха до все по-голямо търсене на имоти с цел предпазване от инфлация и за инвестиция.

Предлагането остана по-слабо, поради същите причини, тези които имаха имоти за продажба  ги задържаха и вдигнаха цените в очакване на инфлация. Липсата на други инвестиционни и сигурни възможности допълнително повишиха цените.



Графиката ясно показва голямото парично предлагане на централните банки, които наводниха пазарите за кратко време. Голямото количество на пари в обръщение рефлектираха върху по-голямо потребление и покупка на имоти като инвестиции. Вследствие на това по-високи цени.

В крайна сметка се получи един инфлационен кръг: Централните банки наводниха с пари търговските и правителствата. Търговските банки и фондове финансират бизнеси и хора, които на свой ред предприемат собствени инвестиции. Така много бизнеси и хора получиха достъп до големи количества пари, които трябваше да използват за инвестиции и за подкрепа на бизнеса.

Ниските лихви по депозитите не ги примамваха да държат парите в банка, а да купуват активи, които започнаха да поскъпват. Така ниските лихви по депозитите и огромните пари в компаниите и търговските банки доведоха до инвестиции в недвижими имоти, запасяване с материали и по-голямо потребление.

Слабото предлагане на имоти с цел задържането им в очакване на по-висока инфлация доведе до незадоволено търсене около тогавашните цени. По-високото търсене доведе до повишаване на цените, защото вече имаше и хора, които купуваха инвестиционни имоти с цел инвестиция.

Следователно трябва да анализират именно тези фактори, което ще ни даде по-ясна картина какво да очакваме от тук нататъка.

Това са общата инфлация, действията на централните банки, очакванията за лихвите по кредитите и депозитите и световните доставки.

Става ясно, че имотите в София като столица на държава в ЕС са най-достъпни (спрямо доходите на местното население) в сравнение с всички други столици и големи градове (дори в сравнение с Белград и Скопие).

Скоро ще достигнем и американците и европейците по това имотите в големите градове да станат до голяма степен недостъпни за нормалните хора.

За да се случи това обаче трябва да видим изпреварващо повишение в цените на имотите пред това на доходите.

Достигна ли инфлацията своя пик?

Данните показват, че ръста в цените на стоките и енергийните ресурди продължават да се покачват на месечна база, което все още подкрепя вероятността повишаването на инфлацията да се запази. Още повече, че ръста в цените на потребителските стоки имат изоставащ ефект и тепърва ще виждаме покачване.

Какво да очакваме от централните банки?

Очакванията вече са, че централните банки трябва да започнат изтегляне на пари от пазара, за да противодействат на инфлационните процеси. На последното заседание на Федералния Резерв на САЩ стана ясно, че те започват да намалят програмата си за вливане на ликвидност на пазара с около 20%, но намалят месечно през следващите 6-8 месеца поетапно. Следователно отново ще се печатат пари, но по-малко и засега само от САЩ. Това означава, че темпа вливане на пари в обръщение ще се понижава в следващите месеци, което ще забави темпа на инфлация.  Това обаче зависи и дали и кога останалите големи централни банки ще приемат действия за намаляване на количествата на вливаните пари в обръщения и дали няма да се появи нов щам, който да принуди банките да забавят рестрикциите си в монетарните политики.
 
Какво да очакваме от лихвите по кредитите и депозитите?

Все още паричното предлагане остава огромно, което означава че банките намират евтини пари от централните банки и изобщо не са склонни да дават повече лихви по депозитите. Евтините пари от друга страна не натискат нагоре лихвите по кредитите, които остават лесно достъпни, което пък се отразява положително на покупката на имоти на кредит, повишавайки търсенето, а от там и цените. Това вероятно ще се запази най-малко до началото на лятото на 2022, едва когато може да говорим за промяна на цикъла при тези параметри. Това означава, че не може да очакваме повишаване на лихвите през следващите 6-7 месеца, в такова съотношение, че да повлияе практически на пазара. Банките изпитват затруднения в отпускането на кредити в сектори засегнати от пандемията, което допълнително ограничава портфолиото им, концентрирайки кредитите в сектори като недвижими имоти, търговия и енергетика.
 
Пандемията и нейните етапи?

Зимните месеци са най-лоши за пандемията от Covid-19, което вероятно ще доведе до социални ограничения в някои страни и покачване на заболелите в други. Тези процеси ще доведат до необходимостта от повишаване на държавните разходи и стимулиране на блокирани сектори, което ще забави намерението на централните банки да ограничат предлагането на пари. Да не говорим, че е възможно появата на друг щам, който да може да заобикаля имунитета на хората при съществуващите ваксини. Тогава банките ще бъдат принудени отново да наливат пари, което ще държи инфлацията висока.

В много страни се забелязва недоверие към ваксините, което ще забави ваксинацията до необходимия процент, което може да доведе до пробив на вируса, заради продължителното време на ваксинация и да се загуби най-малко година в борбата срещу него.

Стабилността на Банките.

  • Една от причините за разгара на финансовата криза през 2008 година е слабоста на банките и големите им експозиции към инвестиции във финансови инструменти. Сега банките периодично преминават стрес тестове за стабилност, с което доверието и перспективите им са на високо ниво.
  • Ликвидността на банките е много голяма.
  • Държавите подкрепят в момента цели сектори от икономиката, както и хората с ипотеки давайки няколко месеца не плащане на ипотеки ако някой има нужда.
  • Високо ниво на спестяванията на  населението на България, около 60 милиарда лева, което е в банките.
  • Ипотеки се вземат главно от хора около 30-40 години, които работят, а перспективите са добри.
Всичко това няма да позволи спад в цените на имотите.
 
Държавни програми  

Най-голямата разлика сега  от финансовата криза 2008 година е, че държавите в началото на пандемията дадоха сигнал, че няма да позволят на хората с ипотеки да изпаднат в неплащане, с което да се увеличи предлагането на имоти и спад в цените.

Навсякъде се приеха мерки и няколко месечни програми, които позволиха на хората с ипотеки да не плащат вноски до 6 месеца. Тези мерки, заедно с другите за подкрепа на секторите и плащане на заплати на хората просто не позволиха повишаване на безработицата и неплащане на ипотеки.

Това променя всичко. Това дава знак, че държавите ще помагат при всяка криза на сектора, с което се минимизира риска от голямо предлагане, а от там и в спад на цените.
 
Постепенно повишение на цените на недвижимите имоти  последните 10 години

Цените на имотите се повишават последователно със сравнително постоянен темп последните 10 години, което показват, че това в стабилен процес повлиян от много фактори, а не е балонно повишение.

Всичко подсказва, че краткосрочните фактори, които доведоха до ръст в цените на недвижимите имоти последните месеци остават в сила, макар и с по-малък интензитет и ускорение. В следствие на това може да очакваме леко повишение на цените следващите 6-8 месеца с по-слаб темп.
Най-малкото не може да очакваме спад в цените. Инфлационните фактори все още ще се развиват в следващите няколко месеца.

Последният ръст в цените на имотите, вероятно трябва да се осмисли и да се свикне с новите цени на пазара. Поради което в момента може да видим много бавен темп на ръст следващите месеци.

Високите цени правят и по-трудно достъпни засега недвижимите имоти заради това, че повишението им изпревари ръста на доходите. Следователно успокоението на пазара е много вероятно и ще бъде здравословно за него. Все ощем икономическия цикъл е към развитие. Докато това е така цените ще останат високи до следващата криза, която  би трябвало  да е глобална – дългова криза, но не сега още.

По-дългосрочните фактори също са позитивни, като влизането в Еврозоната, ръста на доходите, развитието на отрасли с по-голяма добавена стойност и по-голямо заплащане, но засега ще ги оставим на страна за по-дългосрочния анализ.

Стефан Д. Ангелов 
CEO Споти Файнънс АД