Как да получавам пасивни доходи

В какво и как да инвестираме с цел бъдещ пасивен доход

Пасивния доход е доход, който не зависи от ежедневните или редовните действия на човек. Това означава че инвестирате веднъж или рядко, а получавате доход от това непрекъснато. Това е доход, който не изисква ежедневни разходи за труд. От друга страна активния доход е противоположното: изисква ежедневни усилия, разходи за труд и много време. Пасивния доход се създава веднъж и след това получаваме дивиденти от това.

Няма да се спускаме в теоритични постулати за плюсовете да получавате пасивен доход и това колко трябва да бъде той и как да се харчи. Минаваме на основните пера и възможности, които ще Ви бъдат полезни.

Ще започнем с възможността за пасивен доход чрез така нареченото споделено финансиране или споделено инвестиране.

Споделеното финансиране (crowdfunding) се основава на концепцията, че група инвеститори финансират даден проект всеки със своите желани до размер капитали и след реализацията на проекта всеки получава обратно инвестираната сума и доходността, която е обявена за участирто му.

B cpeдa нa пoвишeн интepec ĸъм нeдвижимитe имoти, ĸaĸвитo бяxa пocлeднитe няĸoлĸo гoдини, нaпълнo лoгичнo ce пoвиши и пpeдлaгaнeтo нa "нecтaндapтни фopми" зa инвecтиpaнe в имoти. Cpeд тяx ca плaтфopмитe зa "cпoдeлeнo финaнcиpaнe".

Πocpeдcтвoм cвoитe пpилoжeния тoзи poд плaтфopми дaвaт възмoжнocт нa инвecтитopитe пo eдин нoв нaчин дa нacoчвaт cpeдcтвaтa cи ĸъм пaзapa, без значение колко са те, 2000, 5000, 15000, 50000 евро и т.н.

Споделеното финансиране премахва бариерите за инвестиране в недвижими имоти. Така всеки може да инвестира там без да има или без да иска да влага големи средства (минималната инвестиция е 2000 евро) Метода дава възможност на всеки да се възползва от плюсовете на имотния пазар.

Краудфъндингът е метод набиращ голяма популярност  в САЩ и Европа, а оборотите достигат стотици милиарди долара и евро.

Вече има няколко компании, платформи за споделено инвестиране в недвицими имоти, като в България тази услуга предлага Споти Файнънс АД, чрез портала си www.spotifinance.com. Платформата визуализира редица проекти за развитие в недвижими имоти с подробна информация за осъществането им, както и информация за срок, доходност, съдържание, която информация дава не всеки инвеститор възможност да вземе обосновано инвестиционно решение. Ако някой от проектите на платформата Ви удовлетворява като параметри, срок и доходност, може директно да инвестирате в него, чрез бутона "Заяви Участие. Минималната сума за инвестиране е 2000 евро. За повече подробности вужте тук.

Моделът на този вид финансиране се подхранва от три типа участници: Инициаторът на проекта, който предлага идеята и / или финансирания проект; Физически лица или групи, които влагат средства в този проект; и Модератор (на "платформата"), който свързва двете страни.

Краудфъндингът за недвижими имоти се описва като онлайн обединяване на средства от частни лица за подкрепа на проекти, а в случая проектът е свързан с активи - недвижими имоти.

Разгледайте платформата ни за споделено финансиране( инвестиционни проекти)

Инвестиция в ETF

Последните години, призът за най-добра инвестиция вземат все по нарастващият брой ETF.

ETF означава "exchange traded fund" или - борсово търгуван фонд. Най-общо ETF представлява кошница от ценни книжа, които можете да купувате и продавате на съответните фондови борси чрез финансов посредник ( български инвестиционен посредник ии банка).

Тези ETF фондове могат да копират представянето на различни класове активи:

• Индекси
• Кошница от акции на компании
• Кошница от облигации
• Суровини
• Валути
• Видове борсово търгувани фондове

Има много видове, като тук ще разгледаме са базовите, които са насочени към широката публика за инвестиране.

Пазарен ETF - създаден да проследява представянето на конкретен индекс. Тези ETF-и се наричат също индексни фондове като например S&P 500 ETF, Nasdaq ETF, DAX30 ETF. Това означава че може да си купите акции от един ETF който да копира представянето на борсовия индекс Dow Jones IA, вместо да купувате всички 40 акции, които го образуват.

Секторен или индустриален ETF - създаден, за да предостави експозиция в компании от дадена индустрия като енергийна, фармацевтична или технологична. Това означава, че може да си купите акции на един ETF , който се стреми да следва представянето на 10 от най-големите акции от сектора на полу-проводниците и да минимизирате риска от притежаването на една или две акции от сектор, които не се повишават, или да се случи нещо точно с атзи компания, която притежавате.

Суровинен ETF - създаден да проследява представянето на цената на определена суровина като например златен ETF, петролен ETF и тн. Най-големият подобен борсово търгуван фонд е SPDR GOLD TRUST ETF.

Един от най-търгуваните индексни ETF e SPDR S&P 500 ETF Trust (SPY). Този фонд следва представянето на най-широкия борсов индекс в САЩ - S&P 500 , който включва 500 –те най-големи компании в САЩ от всички сектори.  Доходността му за последните 4 години е близо 70%  с включените дивиденти или средна доходност от 17.5% на година. Кипувайки акции от този индекс, Вие купувате акции от 500 – те най-големи компании в САЩ.

Technology Select Sector SPDR Fund (XLK)

Фондът използва стратегия за репликация на Technology Select Sector, което означава, че фондът обикновено инвестира в почти всички ценни книжа, представени в индекса, в приблизително същите пропорции като индекса.  Фондът е регистрирал доходност на своите клиенти приблизително 160% с включените дивиденти, за периода 01.11.2016 до 10.10.2020 – или за 4 години, т. е срено 40% годишна доходност.

Invesco QQQ Trust (QQQ)

Инвестицията в този фонд търси инвестиционни резултати, които обикновено съответстват на резултатите на  NASDAQ - 100 Index® - индекс на 100 те най-големи технологични компании в САЩ . Трябва да знаете, че най-голяма доходност последните години носят технологичните компании в САЩ, зато следването на технологични индекси се смята за по-бързо възръщаема инвестиция. Доходността от акциите на QQQ за 40 години е 148 % процента почти колкото по горния ETF, който също следва технологични акции.

Инвестиции в недвижими имоти и земеделска земя.

През последните години в България най-успешните инвестиции бяха тези в недвижими имоти и земеделска земя.  Средното поскъпване на имотите за тези години е 4 пъти или 400%, а на земеделската земя  3.8 пъти или среден годишен ръст възвръщаемост 20%. Като най-голямо поскъпване на имотите и земеделската земя се наблюдава до 2008 приблизително 3.5  пъти или 350% , а за последните 13 години поскъпването е около 50%.

Темпът на ръст във възвръщаемостта от недвижими имоти намаля, но въпреки това тя остава като най-добра в сравнение другите инвестиции или депозирането на парични средства в банка.

Последните 2 световни икономически кризи – финансовата през 2007-2008 и Корона кризата доведоха до сериозна намеса на централните банки с цел стимулиране на икономиките. Дори през 2020 година Федералния Резерв на САЩ направи безпрецидентните действия да раздават пари всяка седмица на безработните над обезщетенията при безработица както и голям процент от заплатите в предприятия, които бяха засегнати от принудителното спиране на икономическата активност. Действията на Централните банки за стимулиране на икономиките включват редица мерки като: ниски лихвени проценти, покупки на държавни и корпоративни облигации, вливане директно на пари в икономиката като помощ на засегнати големи структорни предприятия и безработни. Всичко това доведе до ниски лихви и много пари на пазара, които имат главно две направления за инвестиране . Едното е във акции, а другото е в недвижими имоти. Тези пари в последствие ще доведат до повишаване на инфлацията, което също ще рефлектира в ръст на акциите и цените на недвижимите имоти.

Географското разположение на България, наличието на море, топъл климат, добро икономическо развитие над средното за ЕС през последните 5 години, повишаването на доходите на населението, повишаване на депозитите в банковата система, които наближават 40 млрд лева, повишаването на финансовата култура на хората, ниските лихви, влизането на страната в чакалнята на Еврозоната и други причини ще оказват положително влияние при този тип инвестиции и в ръста на цените на недвижимите имоти и земеделските земи.

Най-разпостранения начин за инвестиции в недвижими имоти и земеделска земя е покупката на имот  или земя и получаване на наем  - рента. Много е важно да спазим някои основни изисквания при този тип инвестиране, за да може да получим колкото се може по-голяма възвръщаемост. Първо трябва да отделим достатъчно време за търсене на имот или земя на цена по ниска от пазарните с поне 10%. Второ трябва да изберем такава локация на имота, която ще ни позволи по-голямо търсене за наемане на по-висока цена (близо до университет – чужди студенти са склонни да наемат  на по-висока цена, близо до университет и млажна ивица с цел максимизиране на доходността, през лятото от нощувки на по-висока цена а в другото време на студенти. Трето: трябва да се съобрази размера на апартамента спрямо търсенето в района (няма смисъл сдвустайни , ако може да се вземе гарсониера или боксониера или 2 боксониери вместо един двустаен). Четвърто да се търсят по платежоспособни наематели в по-горен сегмент, с по-висок наем от средния за района, с по-добро обзавеждане.

Последните няколко години наблюдаваме нарастване на цените на жилищата в България, което понижи възвръщаемостта от такъв тип инвестиция. От друга страна наемите също се повишават, но с по бавен темп. Как да изчислим доходността ни и то нетната след приспадане на разходи от такъв тип инвестиция?

   При земеделските земи доходите са от рента.  Размера на рентата зависи от много фактори, но основните са местонахождение, плодородие (класове от 1 до 10), площ (при по-големите, рентата е по-висока, за разлика от жилищата), наличие на повече арендатори, какво се засажда на нея и други. Средната доходност от рента е около 7%, като варира между 6% и 9% в зависимост от изброените фактори. Може да се изчисли по същия начин, както при жилищните имоти, като при земята няма почти никакви разходи за поддръжка.

При средно 100 лева рента на декар в област Добрич и цена от 1,800 лева, това прави доходност от 5.6% на година. В други краища на страната, където средната цена е по-ниска (450 лева), при годишна рента от 40 лева, това прави доходност от 8.9%. Ако използваме данните от Националния статистически институт (НСИ), при средна цена на земеделската земя в България от 761 лева и средна рента от 50 лева, това прави 6.6% годишна доходност.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Най-голяма активност отчитаме в традиционно предпочитаните квартали като Витоша, Манастирски ливади, Кръстова вада, Дианабад, централните частни на София, включително широк център – Зона Б-5, Б-18, Банишора.

Към тях добавяме и големите жилищни комплекси Младост, Люлин и Надежда, към които винаги има сериозен интерес.

Инвестициите в дужества със специална инвестиционна цел АДСИЦ. Този тип инвестиция също попада в инвестициите с пасивен доход и се припокриват с инвестициите с дивидентни акции, защото инвестирайки в тях всяка година получавате дивидент.

Едни от най-печелившите инвестиции в България последните 20 години са покупката на недвижим имот. Редица причини доведоха до развитието на пазара на имоти, а от там и инвестицията в тях. Икономическата конюктура също помага за развитието на сектора до голяма степен заради ниските лихви и липсата на алтернативни инвестиционни възможности.  Ниските лихви, високите нива на спестявания в банките, покупките на имоти от чужденци, връщането на все-повече българи от чужбина ще благоприятстват и последващото добро представяне на сектора.

Освен директната покупка на жилище за инвестиция в собственост може да се купят и акции на  акционерни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), инвестиращи в имоти, които дават възможност на хората, разполагащи с неголеми финансови възможности, да инвестират на този пазар.

В световната практика дружествата със специална инвестиционна цел инвестират в разнообразни недвижими имоти, като можем да ги подредим в следните категории (разбира се, дружествата не са ограничени в инвестирането в само една област):

• АДСИЦ, инвестиращи в жилищни сгради, с цел отдаване под наем;

• Дружества, инвестиращи в търговски центрове. Това са т.н. Молове.

• АДСИЦ, инвестиращи в офис сгради, заемат най-голям дял на пазара. Тук характерни са по-дългосрочните наемни отношения и по-лесно предвидими парични потоци. Множеството от българските дружества се насочват именно в закупуването и строежа на офис сгради.

• Инвестиция в складови площи и отдаване под наем - също неразвит пазар в нашата страна.

• и други видове

Ето и предимствата при инвестирането в акции на АДСИЦ:

- Избягване на двойното данъчно облагане - АДСИЦ не плащат данък върху печалбата, а акционерите плащат единствено 7% данък върху получения дивидент.

- Получаване на ежегоден доход (при наличието на печалба) - според закона за дружествата със специална инвестиционна цел, дружеството разпределя като дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година.

- Професионално управление – АДСИЦ се управляват от екип от специалисти с опит в управлението на активи, познаващи индустрията и пазара.

- Бърза ликвидност – продажбата на имот понякога може да отнеме значителен период от време, докато от инвестицията в акции можете да излезете незабавно.

- Ограничаване на риска за инвеститора – ако индивидуален инвеститор закупи недвижим имот, той обикновено взема заем от банка, който гарантира с имуществото си. При евентуален неуспех на проекта последствията могат да бъдат унищожителни. От друга страна, закупувайки акции на АДСИЦ, човек поема риск според възможностите си. Инвеститорът може да придобие акции и за 100 лв., и за 100 000 лв., като доходността ще е една и съща. Също така портфейлът може да се диверсифицира между дружества с различни сфери на интерес.

- Инвестицията в акции дава възможност за реализирането на необлагаем доход, поради факта, че в България капиталовата печалба не се облага с данъци.

Нека разгледаме каква е доходността от инвестицията в такова дружество, в случая Адванс Терафонд АДСИЦ (6A6/ATERA).  Диведента изплатен от това дружество за 2019 година е (брутен дивидент) 0,14 лева за акция, което е 8.046 % доходност спрямо пазарната стойност на една акция. Освен от дивидент може да се печели и да се получава доход и от капиталова печалба от една акция. Капиталова печалба означава да се купи акцията на по ниска цена и да се продаде на по–висока разликата е печалба от инвестиция. Печалбата от търовия с такива акции, на компании, които се търгуват на Българска Фондова Борса не се облагат с данък 10% на пеалбата, освободени са от данък. Следователно тези дружества носят както дивидентна печалба на година, така и доход от инвестирането в тях, необлагаем.

Дeпoзити

Toвa e нaй-дoбpe пoзнaтия и мacoвo изпoлзвaн изтoчниĸ нa пacивни дoxoди. Преди годинйи имаше моменти, когато този вид инвестиции носеха доходност над 7%

След финансовата криза обаче нещата се промениха. Централните банки направиха програми за покупка на държавен дълг  и вливане на ликвидност изкупувайки не само държавни, но и корпоративни облигации с което въведоха ерата на ниските лихви, от която скоро няма  излизане. Сега и кризата с Covit 19 отново накара централните банки да вливат пари под формата на различни стимулиращи програми, а правителствата да приемата пакет след пакет програми за подпомагане на икономиките. Всичко това води до много пари на пазара, с което лихвите паднаха до 0. В някои страни те са отрицателни.

Kъм днeшнa дaтa дeпoзититe нocят нaй-дoбpa гoдишнa възвpъщaeмocт oт 0.5. Πpoблeмът e, чe тaзи дoxoднocт нe e дocтaтъчнa, зa дa зaпaзи cтoйнocттa нa пapитe Bи във вpeмeтo, в cpeдa нa инфлaция oт oĸoлo 2.5%.

Инcтpyмeнти c фиĸcиpaн дoxoд - oблигaции

Нaмaлявaнeтo нa лиxвeнитe пpoцeнти пpeз пocлeднитe гoдини и агресивната намеса на централните банки да купуват държавни облигации, за да повишат ликвидността на търговските банки и да финансират правителствата по- евтино доходността им също падна. Доходността им е изключително малка , като за Американските 10 годишни облигации тя е около 2%, а за страните в Еврозоната, като германия , Франция и други е под 1%

Ниската доходност прави този инструмент не атрактивен за широката публика. От класа на облигациите е по-добре да се мисли за корпоративни облигации на големи компании, където доходността може да стигне  от 2.5 до 5 -6 %. Тези облигации не са достъпни за всички, затова е добре да се обърнете към лицензиран Инвестиционен Посредник или Банка за повече информация.

Дoxoди oт дивидeнти oт aĸции

Инвecтиpaнeтo в ĸoмпaнии c дивидeнт e eдин oт нaй-дoбpитe нaчини зa изгpaждaнe нa пacивeн дoxoд. "Дивидeнтнитe лидери" ca cпиcъĸ oт гoлeми ĸoмпaнии, c тpaдиции в изплaщaнeтo нa дивидeнти и члeнoвe нa вoдeщи cвeтoвни индeĸcи.

Дивидeнтнитe ĸoмпaнии oбиĸнoвeнo ca пo-зpeли ĸoмпaнии, ĸoитo ca пpeминaли фaзaтa cи нa виcoĸ pacтeж и вeчe нямaт нyждa oт тoлĸoвa cepиoзни ĸaпитaлoви инвecтиции зa paзшиpявaнe нa бизнeca cи.

Πo-гoлямaтa чacт oт ĸoмпaниитe, ĸoитo изплaщaт дивидeнтитe, ca в ceĸтop нa ĸoмyнaлнитe ycлyги, тeлeĸoмyниĸaциитe и финaнcoвитe ceĸтopи. Texнoлoгичнитe и интepнeт ĸoмпaниитe, ĸaĸтo и биoтexнoлoгичнитe ĸoмпaнии, pядĸo изплaщaт дивидeнт, тъй ĸaтo peинвecтиpaт пeчaлбитe cи в бъpзo pacтящия cи бизнec.

Eдин oт нaй-лecнитe нaчини дa пoлyчитe eĸcпoзиция ĸъм aĸции изплaщaщи дивидeнт e чpeз инвecтиpaнe в дивидeнтни индeĸcни фoндoвe, ĸaтo нaпpимep іЅhаrеѕ Ѕеlесt Dіvіdеnd ЕТF (DVY), Vаnguаrd Ніgh Dіvіdеnd Yіеld ЕТF (VYМ) и РrоЅhаrеѕ Ѕ&Р 500 Dіvіdеnd Аrіѕtосrаtѕ -(NОВL).

Дивидентната Ви доходност се определя от сумата на дивидентите през годината минус разходите за данъци за дивидента делено на цената на придобиване на акцията по 100.

Oсновният критерий, който трябва да търсите, когато залагате на големи дивидентни акции, е историческо лидерство в сектор, т.с силен исторически фундамент, увеличаване на разпределяния дивидент с течение на времето, добро представяне на акциите по време на големи кризи  и ясно изразена бича тенденция – ясно изразен силен възходящ трен д с кртаткосрочни корекции.

И още едно много важно нещо, което трябва да направите, за да максимизирате печалбите си и доходите си: купувайте дългосрочно или краткосрочно само при силна корекция , поне 38.6% на предходно силно движение. Или по просто казана след силно корективно движение.

Ето 5 примера за акции, които имат всичките тези 5 характеристики:  Lam Research Corporation (LRCX), Merck & Co., Inc. (MRK), Microsoft Corporation (MSFT), Intel Corporation (INTC) и Texas Instruments Incorporated (TXN ).

Инвестициите в дивидентни акции са като стълб в личните финанси и финансовата независимост.

Lam Research Corporation (LRCX), водеща компания за полупроводници, която постоянно расте и повишава дивидента си.   

Lam Research има добра дивидентна история: Тригодишен темп на растеж на дивидентите: + 40,7%

Merck & Co., Inc. (MRK), която е водеща здравна компания. Merck има дълга история на дивиденти.

Microsoft Corporation (MSFT) водеща софтуерна компания. Microsoft е изключителна акция със страхотни исторически резултати,  силен кандидат за дългосрочен растеж на дивидентите.

Texas Instruments Incorporated (TXN) - компания за полупроводници,  силен кандидат за дългосрочен растеж на дивидентите.

Intel Corporation (INTC) също полупроводникова акция, в момента изостава като ръст в цената спрямо дригите компании в сектора, но постоянно повишава както финансовите си резултати, така и дивидентите си.

Ето още няколко добри дивидентни акции:

Фармацевтичният гигант Bristol-Myers Squibb (ticker: BMY), анализаторите очакват BMY да увеличава печалбите си с 15% годишно. Дивидентна доходност 3%.

AT&T (T): Tелекомуникационният гигант AT&T е един от елитните членове на дивидентните аристократи, които вдигат дивидента си всяка година в продължение на повече от три десетилетия. Доходност от дивидент: 6,9%

Discover Financial Services (DFS). Често забравяната четвърта компания за кредитни карти зад Visa (V), Mastercard (MA) и American Express (AXP), DFS е компания, която има тенденция да расте редовно година след година. DFS един от най-добрите дивидентни акции за закупуване през. Съотношението цена-печалба на акциите от около 8 е доста под пет годишната му средна стойност на P / E от 10,8, а коефициентът на растеж на печалбата и растежа на DFS от 0,8 показва екстремна стойност. Доходност от дивидент: 3.2%

Johnson & Johnson (JNJ), Brookfield Renewable Partners (BEP), Duke Energy Corp. (DUK), NetEase (NTES), McDonald's (MCD), Novartis (NVS)

Доверително управление: Доверителното управление също може да се причисли към пасивните доходи, защото инвестирате  еднократно сума и не правите допълнителни действия и това не ВИ отнема допълнително време.

Доверителното управление на средства представлява управление на индивидуални портфейли от парични средства и финансови инструменти , кето се извършва от лицензираните инвестиционни посредници.

Вие предоставяте парични средства, които искате да се инвестират професионално след оценка на на желания от Вас риск, времеви хоризонт, очаквана възвръщаемост и други. След направената оценка Вие и Вашият лицензиран брокер решавате как и в какво парите да бъдат инвестирани с цел бъдещи капиталови и дивидентни печалби.

Това което е нужно да направите е да посетите офис на лицензиран инвестиционен посредник, където и с който да начертаете бъдещите Ви инвестиционни планове.

Разбира се има и други възможности свързани с личните финанси, като например:

Създаване на собствен продукт;

Създаване на собствен уеб сайт;

Писане на книга;

Създаване на интелектуален продукт и др.